Vergadering : Raadsvergadering: Oordeels- en Besluitvorming, 25 september 2019 19:00:00

Voorzitter: Gerrit Schuurs

Sessievoorzitter: Harro Schroeder
Portefeuillehouder: wethouder Boom

Toelichting:
De BV Campus Vastgoed Greenport Venlo verzoekt haar aandeelhouders een besluit te nemen over een investeringsvoorstel voor de ontwikkeling van nieuw vastgoed op de Campus, het Brighthouse (kantoorunits en laboratoria) en Brightvillage (werkplaatsunits).
Het gaat hier om een majeure investering die nodig wordt geacht voor de verdere ontwikkeling van de Brightlands Campus. Deze kent echter ook de nodige (financiële) risico’s.

Financiering
De financiering van deze voorgenomen investering vindt plaats door de Provincie en de gemeente Venlo gezamenlijk.
In dit kader wordt de raad voorgesteld ermee in te stemmen dat de gemeente Venlo een zogenaamde achtergestelde lening van € 4,4 miljoen verstrekt en de rente-opslag van 3,365% jaarlijks toevoegt aan het weerstandsvermogen van de gemeente (€ 148.000,00 per jaar).
Het belangrijkste kenmerk van een achtergestelde lening is dat de geldverstrekker bij een faillissement van het bedrijf als (bijna) allerlaatste aanspraak kan maken op het terugkrijgen van het geld.
In geval van een faillissement van de BV zal de lening volledig afgeboekt moeten worden, wat leidt tot een daling van de solvabiliteit van circa 1%. De lening wordt gefinancierd uit het huidige liquide middelensaldo, hiervoor hoeft geen nieuwe lening te worden aangetrokken.
Het door de Provincie in te brengen agio van € 4,4 miljoen draagt volgens het college ten opzichte van de achtergestelde lening meer risico én over dit agio wordt geen dividend vergoed.
Los van de financiering ligt het risico van de exploitatie ook voor 24% bij de gemeente Venlo als aandeelhouder (via de participatie BV) in de BV Campus Vastgoed. Dat risico is inherent aan de investering door de BV.
Een eventuele daling van de nettovermogenswaarde van de BV Campus Vastgoed door tegenvallende ontwikkelingen binnen Brighthouse wordt gecompenseerd binnen de BV Ontwikkelbedrijf.
Zie ook Raadsvoorstel 12-2019 over de oprichting van de participatie BV. Voor meer informatie zie de financiële toelichting en de risico paragraaf bij het voorstel.

Wat ligt voor en waarom?
Het realiseren van het Brighthouse betekent voor de campus een toename van 50% in het aantal vierkante meters te verhuren vloeroppervlak. Daarmee wordt een voorschot genomen op verdere ontwikkeling van de campus. Voor dit moment is uitbreiding van ca 5000 m2 nodig.
Dit omdat het afgelopen jaar zich meerdere partijen hebben gemeld bij de BV Brightlands Campus én de BV Campus Vastgoed, voor onderzoeks-, kantoor- en werkplaatsruimte. De huidige bezetting in de Villa Flora heeft het maximum bereikt.
Vanuit het economisch perspectief voor Venlo en de regio wordt een verdere ontwikkeling van de campus met nieuw vastgoed onderschreven ondanks dat er sprake zal zijn van een leegstandsrisico, zeker in het begin.
In het concept van een nieuw Campusgebouw worden ook mogelijkheden geboden voor kantoorruimten. Deze kantoorruimten zijn gekoppeld aan het Campusconcept en conflicteren niet met het kantorenaanbod elders in Venlo.
Zie daarvoor ook de marktverkenning die door bureau Buck is uitgevoerd naar de behoefte aan nieuwe onderzoek locaties, kantoren en werkplaatsen. Dit ligt vertrouwelijk ter inzage bij de griffie.

Businesscases
De businesscases gaan uit van het scenario waarin de BV zelf tot realisatie van nieuwe gebouwen overgaat, van een kantoorgebouw/lab van 7.500 m² verhuurbaar vloeroppervlak en enkele werkplaatsen van 1.090 m².
Omdat de Brighthouse niet gefaseerd gebouwd wordt, zal na realisatie in eerste instantie gedeeltelijke leegstand ontstaan. De tijd zal moeten uitwijzen of het gebouw conform de prognose met huurders gevuld wordt.
In de businesscase is rekening gehouden met een bezetting van 50% in jaar 1, 75% in jaar 2 en 95% vanaf jaar 3, alles in de verhouding 60% kantoor en 40% lab.
Vanaf jaar elf wordt rekening gehouden met een verhouding 60% lab en 40% kantoor.
Nieuwe partijen voor labs worden bij voorkeur worden gehuisvest in dit gebouw, zodat dit in gebruik optimaal benut wordt.
In de businesscase is een gevoeligheidsanalyse gemaakt waarbij drie scenario’s met tegenvallende bezettingen zijn doorgerekend. In alle scenario’s blijft de investering rendabel.
Het leegstandsrisico voor de Brightvillage is kleiner, omdat hier sprake is van gefaseerde uitvoering.

Vervolg
De raad wordt door het college nader geïnformeerd over het verloop van het verdere proces van de uitbreiding van de huisvesting.

Sessievoorzitter: Gerard IJff
Portefeuillehouder: wethouder Peeters

Toelichting:
De raad wordt voorgesteld om het bestemmingsplan ‘'Maasbreeseweg 286-296 en Schansheideweg 22 te Venlo’ vast te stellen.
Met het vaststellen van dit bestemmingsplan wordt een nieuw planologisch-juridisch kader voor de gewenste ontwikkeling vastgelegd.
Een exploitatieplan is niet nodig en er zijn geen zienswijzen ingediend. Zie ook raadsinformatiebrief 2019-47.

Aanleiding
De wijziging van het bestemmingsplan is nodig om uitbreiding van de paardenkliniek aan de Maasbreeseweg 286 te realiseren.
Door de initiatiefnemer is daarvoor het naastgelegen agrarisch bedrijfsperceel aan de Maasbreeseweg 286 met de (bedrijfs)woning en het naastgelegen bos aangekocht.
Voor deze ontwikkeling wordt een tegenprestatie geleverd op de compensatielocatie Schansheideweg 22 in Venlo.
Daarbij gaat het om de sloop van een aantal voormalige pluimveestallen op de compensatielocatie Schansheideweg 22 te Venlo (Hout-Blerick).
Deze sloop is inmiddels al uitgevoerd.

Vervolg
Na vaststelling door de gemeenteraad kan rechtstreeks hoger beroep worden ingediend bij de Raad van State. Dat is in dit geval alleen mogelijk door diegene die aantoont dat hij niet in de gelegenheid is geweest om een zienswijze in te stellen.
Met het uitblijven van beroep kan na vaststelling het bestemmingsplan na zes weken onherroepelijk worden.